At sælge sin bolig er en stor beslutning, og til tider en krævende proces. Der kan opstå mange spørgsmål undervejs, og vi har her forsøgt at besvare nogle af dem.
Ejendomsmægler eller selvsalg?
Den oplagte forskel er naturligvis, at man sparer ejendomsmæglersalæret, der ligger mellem 30.000 – 100.000 kr. afhængig af boligen. Men selvsalg indebærer også en stor mængde arbejde, og man skal være grundig i forhold til, at oplyse køber om boligen, så man undgår en mangels-sag efter boligen er overdraget. Ejendomsmægler tager en del af ansvaret for, hvad der måtte være oplyst til køber, og det ansvar står man med som selvsælger.
Købere vil også ofte være utilpasse med, at få fremvist boligen af sælger, da køber jo ikke rigtigt kan være ligeså åben og kritisk overfor forholdende i boligen. Det kan være en idé, at lade en ven eller bekendt stå for fremvisningen.
Dertil kommer udarbejdelse af købsaftale, hvor anbefalingen vil være, at lade en boligadvokat stå for dette. Man kan købe ”sælgerpakke” hos flere boligadvokater, så du sikres både en juridisk holdbar aftale, og også en mulig dækning i advokatforsikringen såfremt der skulle opstå problemer.
Hvordan skal jeg prissætte boligen
Start med at orientere dig om aktuelle m2-priser i nærområdet, og forsøg at være realistisk omkring boligens alder og stand. Der skal meget til, i form af særlige gunstige forhold omkring netop din bolig, hvis man afviger fra områdets aktuelle m2-priser. Der findes en del online værktøjer til, at beregne din boligs værdi, eksempelvis bolighed og dingeo. Du kan naturligvis også kontakte en lokal ejendomsmægler.
Skal jeg købe en ejerskifteforsikring?
Som sælger har man et ansvar overfor køber i maksimalt 10 år. Så hvis der ligger nogle skjulte fejl og mangler, eller hvis der risiko for sådanne, bør man som sælger sikre sig, at der bliver opmærksom på disse inden køber får overdraget boligen.
Men det er naturligvis ikke alt, en sælger kan være bekendt med, hvorfor det vil være en klar anbefaling af få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Med disse rapporter kan sælger indhente tilbud på ejerskifteforsikring, og tilbyde køber at betale 50% af basisforsikringen. På den måde opnår sælger en god beskyttelse mod fremtidige krav fra køber.
Hvordan skifter jeg ejendomsmægleren ud?
Hvis du fortryder dit valg af ejendomsmægler, kan du enten afvente udløbet af formidlingsaftalen, der typisk varer 6 måneder. Ellers kan du opsige aftalen med det samme, men det vil ofte betyde, at du skal betale 25% af salæret. Hvis du vil opsige på grund af mæglerens manglende indsats, kan du overveje at indbringe sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Der skal dog ret meget til for, at man som boligsælger kan opnå reduktion eller helt slippe for salæret. Der skal være tale om decideret svigt fra mægleren side af.
Papirarbejdet
Når du skal sælge din bolig, bør du alliere dig med en boligrådgiver omkring udarbejdelse af køsbaftale og tinglysning af skøde og de øvrige dokumenter i en bolighandel. Det er vigtigt at få en professionel rådgiver med ansvarsforsikring til at stå for især købsaftalen, så du er sikret i tilfælde eventuelle fremtidige erstatningskrav fra køber. Skødet er en relativ simpel, men vigtigt dokument, der idag opbevares digital i Tingbogen.
Hvad hvis køber får nej i banken?
Hvis du når langt i forhandlinger med en køber, men hvor købers bank pludselig bakker ud, kan du overveje at anbefale køber at finansiere vha. pantebrevslån. Det er dog oftest kun interessant ved boliger der ligger udenfor de større byer, og hvor prisen ikke overstiger 2-3 millioner kroner. Pantebrevslån kan lettere opnås selvom køber ikke lever op til bankens kreditkrav, men er til gengæld også et dyrere alternativ.
Kilder: tilstandsrapportpriser.dk & pantebrevslånberegner.dk